A avaliação de imóveis rurais exige uma abordagem técnica específica, conforme preconizado pelo Estatuto da Terra, Lei nº 4.504/1964. O referido estatuto, em seu Art. 4º, estabelece que a classificação de um imóvel como rural está intrinsecamente ligada à sua atividade, não à sua localização. Dessa forma, um imóvel é categorizado como rural quando destinado à exploração agrícola, pecuária ou agroindustrial, independente de sua posição dentro dos limites urbanos ou em áreas de expansão urbana.
Ao realizar a avaliação de um imóvel com atividade agrícola principal situado no perímetro urbano, é imperativo seguir a norma ABNT NBR 14653-3 – Imóveis Rurais. Essa norma orienta o processo de avaliação, iniciando-se com a formação de uma amostra composta por propriedades rurais similares. Variações relacionadas à proximidade do centro urbano, acessibilidade, entorno ou outros fatores de localização são tratadas por meio de um processo de homogeneização em relação aos imóveis amostrais identificados.
Quando se trata de uma Gleba Urbanizável, emprega-se o “Método Involutivo”, que envolve a avaliação dos custos e despesas para implementar um loteamento baseado em dados de mercado.
Durante a avaliação de imóveis rurais, a formação da amostra inclui a coleta de dados de mercado sobre propriedades semelhantes recentemente negociadas ou disponíveis para venda. Entretanto, a diversidade entre as propriedades rurais, especialmente nas produções vegetais (Benfeitorias Reprodutivas) e nas diferenças relativas a edificações, construções e instalações (Benfeitorias Não Reprodutivas), apresenta desafios.
Portanto, torna-se crucial separar a Terra Nua das Benfeitorias, quantificando e qualificando cada uma nos dados amostrais e no imóvel em avaliação. O cálculo do valor das Benfeitorias Reprodutivas pode ser efetuado por meio do Método da Capitalização de Renda ou Custo de Formação, enquanto o valor das Benfeitorias Não Reprodutivas pode ser determinado pelo Método da Quantificação de Custo.
Após extrair os valores das Benfeitorias, a aplicação do Método Comparativo resulta no Valor da Terra Nua (VTN). Dado que os imóveis da amostra apresentam características distintas, mesmo considerando apenas a terra nua, é necessário submetê-los a um processo de homogeneização, ajustando atributos para determinar o VTN.
A escolha do método de homogeneização depende da quantidade e qualidade das informações disponíveis no mercado imobiliário. Regressão linear ou tratamento por fatores de homogeneização são abordagens possíveis, dependendo da robustez da amostra.
Após a determinação do VTN, calcula-se o Valor das Benfeitorias Reprodutivas e Não Reprodutivas, somando esses valores ao da terra nua, resultando no Valor de Mercado da Propriedade Rural. Essa metodologia, em conformidade com as normas técnicas e o Estatuto da Terra, assegura uma avaliação precisa e fundamentada de imóveis rurais, considerando tanto aspectos agrícolas como locacionais.
A Avalia-Manaus – Avaliação de Imóveis Manaus está capacitada para trabalhos de Engenharia de Avaliação de Imóveis Urbanos e Rurais com o emprego dos critérios estabelecidos na ABNT NBR 14.653 partes 1, 2 e 3 com relatórios produzidos por Engenheiros Civis, Gestores Imobiliários, Arquitetos e Engenheiros Agrônomos, com recolhimento de ART junto ao Crea – Conselho Regional de Engenharia e Agronomia.
Especializada na Avaliação de Imóveis Comerciais, Industriais, Residenciais e Rurais.
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